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一年大涨50%!学区房,一大超级利空来了

2021-04-07  分类: 北京代孕  参与: 人  点这评论

  学区房,终于迎来了一记重拳。

  零壹

  近日,上海出台高中招考新政,上海市实验性示范性高中将拿出其招生总计划数的伍零%-陆伍%,直接分配到区、分配到校。

  这意味着,上海将最优质的的高中学位,拿出陆成左右给各区、各学校进行分配。无论是一流学校还是三流学校,都有了晋级优质高中的机会。

  一线学区房,自然会受到冲击;而弱校的学区,则带来一定利好。 这一政策背后,与学区房价格的飙升不无关系。

  今年以来,北京、上海等地房价出现明显跳升,学区房在其中立下了“汗马功劳”。

  据 ,北京有学区房在堵车期间从伍捌零万涨到了陆零零万,上海某叁柒平米学区房标价柒肆捌万,单价近二十万,直逼两公里外的顶级豪宅汤臣一品,有学区房更是一年大涨伍零%以上。

  众所周知,学区房相比普通房子,一般溢价壹零-叁零%。顶级学区房的溢价,甚至超过伍零%。

  学区房价格暴涨,对于整个市场情绪的影响,可想而知。 今年两会期间,学区房话题甚至引起了高层领导的注意,教育公平问题愈发受到重视。

  零贰

  上海此番中考新政,不无按下学区房热度的考虑。

  上海新政,简单来说是指标到区+指标到校的结合版。上海传统有四大名校+八大罗汉的一流高中梯队,过去这些学校都是一流初中的禁脔,普通学校难有一争之力。

  这种背景下,只有考上名初中才有再上名高中的可能。优质初中的学区房,必然成了争抢的对象,学区房价格水涨船高,再也正常不过。

  这一次,上海的指标到区、到校,一改过去学区房一统天下的格局,让远郊区乃至综合实力排名垫底的初中,都能获得固定指标,部分学生有机会进入优质高中。 这显然是对既有学区房体系的颠覆。

  那些豪赌一流学区房的投资客,恐怕要承受降温的代价;而普通学校,则能从中明显受益。

  换句话说,这至少给了学不起学区房的家庭一个考入名校的机会。不必再去争抢一线学区房,即使在闵行、金山、嘉定等区,也不乏进入“四大名校”的可能。

  这一政策,如果与上海近期正在打造的伍大郊区新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇)结合来看,更见其深意。

  指标到区+到校,对于这些郊区新城,无疑构成了明显利好,他们有机会得以触及过去难以触及的名校,这将提升郊区户籍的含金量。(参阅《放开郊区落户!超大特大城市,又开始抢人了》)

  当然,指标到校,其实不算新鲜,广州、南京多地都已落地。前不久,广州提出,指标到校比例为伍零%,且贰零贰叁年起不再设最低“限制性分数线”。

  不同的是,上海罕见地将指标提升到陆成左右,同时指标到区+到校同步推进,兼顾区域公平和校际公平。

  当然,如同高考一样,一旦弱校有了拔尖的可能,会不会滋生“中考移民”,同样值得关注。

  零叁

  为了遏制学区房热度,北京也不乏动作。

  此前,北京市西城区出台新政,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。

  根据新规,新购房者子女入学,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。而一个学区房,原则上六年内只提供一个登记入学学位。

  这一政策的用意在于,多校划片之下,一个萝卜将会对应N个坑。同样一套学区房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通学校,以此遏制学区房热度。

  然而,一年多过去,北京学区房热度为何依旧居高不下?答案也不复杂。西城区名校云集,即使多校划片,内部也只是顶级名校与普通名校的差别,一流学区的属性很难彻底改变。

  虽然多校划片之下,顶级名校会受到一定影响,但普通名校则会乘势而上,整体学区房热度依旧不减。

  同时,北京的多校划片,仍有待持续推进。这一政策,不仅尚未在全市进行推广,就连试点的中心区也尚未全面推广。 显然,多校划片要想起作用,还需要打破更多利益阻碍。

  零肆

  还要不要投资学区房?

  虽然政策不断,但教育均衡暂时是无解之题,学区房的价值仍旧存在。学位房不是能不能投资的问题,关键要看投资的是什么样的学位房。

  其一,不要豪赌顶尖学区房,次顶级的学区房或许性价比更高。学区有多牛,学区房的溢价就有多高。拿出市场叁零%的溢价去豪赌学区房,反要承受多校划片、指标到区等政策的直接冲击,反倒不如选择溢价相对合理、不属于过度冒尖因此而严打的学区房。

  其二,投资单个学位房,不如投资拥有优质教育资源聚集的区域。要知道,优质教育资源往往都聚集于中心城区,每个城市都有自己的教育强区,这些区域名校云集。不管是单校划片,还是多校划片,都不会过度影响学区房的价值。

  其三,在学区房选择上,老破小优于老破大。许多老城区的旧房子,最大的价值就在于学位。买学区房投注的是优质学位溢价以及稀缺教育的升值空间,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性价比的选择。

  其四,跟着白领和金领群体走。一个地方的教育是否优质,与学校的底蕴有关,也与家长和社区的氛围有关。白领和金领群体聚居之地,学区质量普遍存在向好的发展优势。 一些政务区或商务区的准学位房,性价比反而高过老城区的传统学位房。

  其五,扩大护城河,不要只盯学区房一个概念。无论是租售同权,还是多校划片,都将是改革的大方向,学区房本身的溢价效应必然不及过去那么坚挺。 不确定性增加,没有更深的护城河,就难以抵御市场风险。

  有学区,有交通,有商业乃至商务配套的资产,才能获得更深的护城河。

  内房投·东望基本信息户型四居室(壹陆柒.零零㎡)二居室(捌捌.零零㎡)三居室(壹陆肆.零零㎡)收房时间贰零贰贰年壹零月叁壹日开盘时间二区开盘贰零贰零-壹零-叁壹滨海阳光B区(原大境)基本信息户型一居室(伍捌.玖柒㎡)二居室(玖肆.捌柒㎡)三居室(壹壹壹.柒陆㎡)收房时间预计贰零贰贰-零玖-零壹开盘时间预计贰零贰零-壹零-叁壹开盘松江左右城基本信息户型三居室(壹贰伍.零零㎡)三居室(壹贰陆.零零㎡)三居室(壹叁零.零零㎡)收房时间贰零贰叁年陆月底开盘时间贰零贰壹年壹月壹陆号万星城基本信息户型四居室(壹壹捌.叁零㎡)三居室(玖捌.伍零㎡)收房时间 开盘时间 碧桂园·星作基本信息户型四居室(壹肆贰.零零㎡)二居室(捌伍.零零㎡)三居室(壹零零.零零㎡)收房时间 开盘时间贰零贰零年壹贰月伍日开盘伊泰华府云玺B区基本信息单价均价壹柒伍壹柒元/平方米产权年限柒零区域商圈如意开发区户型四居室(贰陆陆.零零㎡)四居室(贰零捌.零零㎡)四居室(壹柒叁.零零㎡)收房时间预计贰零贰叁-零捌-叁壹交房开盘时间最近开盘时间贰零贰零-壹壹-贰捌慧谷·上品基本信息户型三居室(壹壹玖.零零㎡)三居室(壹贰陆.零零㎡)三居室(壹壹玖.零零㎡)收房时间贰零贰叁-零壹-壹伍开盘时间贰零贰零-零捌-壹伍中南·璞樾府基本信息户型收房时间 开盘时间

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